Kundecase:

Ulovligt byggeri på Langeland endte med bøder

I 2017 købte Lone Bak Kjær et hus på tvangsauktion i Bagenkop på Langeland, velvidende at der var bygget i skel og var en igangværende byggesag på grunden. Lone kendte den tidligere ejer og var informeret om, at der var opført en kvist på førstesalen, som der ikke var søgt om byggetilladelse til. Men det skulle vise sig, at der var flere ulovlige forhold på grunden, hvilket førte til en fire år lang sag, der blandt andet endte i retten med bøder på op til 10.000 kr.

For at få lukket byggesagen, begyndte Lone straks at rive kvisten ned, da hun overtog huset. Den tidligere ejer havde bygget kvisten for at skabe en selvstændig førstesal med indgang via en trappe i et tilbygget udhus. Men da Lone kontaktede kommunen for at få lovliggjort førstesalen, blev sagen mere kompliceret. Det viste sig nemlig, at både kvisten og andre forhold på grunden skulle lovliggøres.

I mellemtiden modtog kommunen anmeldelser fra borgere, der påpegede, at Lone var i gang med ulovlige byggeaktiviteter på grunden.

En af henvendelserne handlede om udhuset med trappen til førstesal, som har en brandmur mod naboen. Udhuset og brandmuren var blevet bygget af den tidligere ejer, men Lone havde forhøjet muren med 20 cm for at sikre, at regnvandet forblev på hendes egen grund, som krævet af bygningsreglementet.

Vidste du, at Bygningsreglementet ikke er en lov, men skal overholdes på lige fod med øvrige lovkrav. Bygningsreglementet §77 stk. 2 siger, at regnvand skal holdes på egen grund.

Når kommunen først bliver gjort opmærksom på forhold, der skal lovliggøres, gennemgås hele grunden. Derfor kom der også flere forhold frem, som skulle lovliggøres. Bl.a. en balkon mod nabogrunden, der var ændret til boligareal, et drivhus, et overdækket areal samt belægning i haven, der blev anset som en stor hævet terrasse. – Lone og hendes kæreste havde nemlig valgt at belægge gangarealet med et andet materiale end græs, da de på det tidspunkt drev en restaurant i udlandet og ikke var hjemme fra oktober til april til at passe haven. Disse lange perioder med rejseaktivitet var også årsagen til, at sagen trak ud, da Lone ikke var hjemme for at rette op på forholdene.

Vær opmærksom på, at belægning nær skel, der er 30 cm eller højere, anses for at være et hævet opholdsareal, hvorfor der skal ansøges om byggetilladelse eller lovliggørelse.

Ønskede at samarbejde med kommunen – men måtte søge hjælp

Lone ønskede ikke at handle i ond tro og ville gerne samarbejde med kommunen. Derfor inviterede hun de involverede parter til at besigtige grunden og de forskellige forhold.

Her opfordrede kommunen Lone til at søge uvildig hjælp, fordi hendes egne forsøg på at tegne forholdene til en lovliggørelse ikke var gode nok. "Jeg havde jo efter bedste evne tegnet forholdene på grunden selv. Men de synes altså ikke, at mine egne tegninger var gode nok, og opfordrede mig til at få hjælp," fortæller Lone, der straks gik på nettet og søgte efter en byggesagkyndig. "Nymann & Juhl kom frem som et af de første søgeresultater, og jeg fik en rigtig god indledende dialog," tilføjer Lone om valg af byggerådgiver.

Da vi hos Nymann & juhl i første omgang taler med Lone, drejer det sig om lovliggørelsen af førstesalen i forbindelse med kvisten og en balkon, der er gjort til boligareal. Men da vores byggerådgiver Ann Boje påbegynder færdigmeldingen, bliver vi opmærksomme på de resterende bygninger og forhold, der også krævede lovliggørelse, herunder den brandmur på udhuset, der står lige i skel til naboen, som Lone i første omgang ikke havde forstået, var et problem. 

Stort arbejde for kommunen at rydde op i ulovligt byggeri 

“Det er klart Ann's fortjeneste, at der kom styr på denne sag," mener Lone og fortsætter "hun har været rigtig god til at tage dialogen med kommunen på en ordentlig måde, så der kunne blive etableret et godt samarbejde og i sidste ende findes en løsning for alle parter".

Lone synes også at den seneste sagsbehandler på sagen fra kommunen virker til at være på hendes side, og at han rigtig gerne vil hjælpe Lone med at finde en god løsning – men han er selvfølgelig underlagt retningslinjer og lovgivning, der skal overholdes.

"I dette lokalområde, som består af mange gamle bygninger, har man altid sjusset sig frem til, hvor skellet er. Så der er altså mange grunde her med ulovligt byggeri. Det vil være en stor sag for kommunen at skulle begynde at rydde op, men de kan selvfølgelig ikke ignorere, når nogle borgere anmelder ulovlige forhold på en bestemt grund", tilføjer Lone.

Gammelt arkiv sikre at ulovlig bygning må blive stående

Imens Ann er i gang med sagen og redegør for de forskellige forhold, så de kan blive lovliggjort, går der politik i sagen omkring udhuset, der menes at være for højt.

Langelands Kommune og udvalget havde indstillet, at bygningen skulle fysisk lovliggøres med den eneste begrundelse, at bygningen ville give skyggegener for naboen.

En fysisk lovliggørelse betyder, at bygningen skal rives ned eller bygges om, så den overholder gældende krav og regler. 

Ann dykkede en tur ned i arkivet for at finde beviser for, at udhuset med trappen og brandmuren måtte blive på grunden med den eksisterende højde på tagkonstruktionen, eftersom trappen i udhuset fører op til hovedhusets førstesal, og der derfor ikke vil være højde nok indvendigt til at kunne ændre på tagkonstruktionen. 

Med et soldiagram, Ann lavede, kunne vi desuden modbevise, at bygningen gav skyggegener for naboen, og sammen med gamle dokumenter får vi bevist, at kommunen allerede tidligere i både 2014 og 2015 har været opmærksomme på brandmurens højde og givet dispensation til byggehøjden. Lone har efterfølgende i god tro forhøjet muren, for at sikre at regnvand blev på hendes grund, da tagrender ville gå ind på nabogrunden, og derfor ikke var en mulighed. Men hun har ikke på noget tidspunkt ændret på tagkonstruktionens højde.

Sagen ender med, at udhuset med brandmuren må blive stående, men at muren skal føres tilbage til oprindelig godkendt højde. Hvilket betyder, at det kun er kanten, der svarer til ét lag lecablokke, der skal fjernes. Men inden vi kom hertil, var Lones sag allerede endt i retten og hun fik tildelt bøder på 10.000 kr. for de ulovlige forhold, er ikke var udbedret i tide. *

“Det har været en langtrukken sag, fordi der var rigtig mange forhold, der skulle styr på samtidig. Selvom vi forsøgte at bede om henstand på nogle af sagerne imens vi samlede alle relevante informationer til lovliggørelse, så endte sagen alligevel i retten,” fortæller Ann og tilføjer “jo hurtigere vi kan komme med på en sag, des hurtigere kan vi nå at få et overblik over alle forhold, og nå at bede om henstand, så kunden ikke ender en tur i retten. I denne sag kan man godt sige at kunden alligevel vandt, hun skulle i hvert fald ikke rive hele bygningen ned og kunne nøjes med at lave små lette justeringer. Men fordi vi blev sat på sagen midt i forløbet, kunne vi ikke nå at stoppe det, der allerede var sat i gang hos kommunen.” 

Spar penge og vælg en uvildig byggerådgiver

“Det har været et rigtig godt samarbejde. Og jeg anbefaler Nymann og Juhl til alle. De har sparet mig tid og penge. Mange tror, at man skal have en byggesagkyndig ud og måle op på grunden og hele tiden have tid til at lave aftaler med dem. Men det behøver man slet ikke, og det har sparet mig en masse tid og penge, at Ann har kunne gøre det hele fra Hammel i Østjylland og stadig få sagen i mål. Jeg er rigtig glad for Anns hjælp,” fortalte Lone afslutningsvis, da vi talte med hende om sagen. 

* Vi gør opmærksom på, at sagen om førstesalen og brandmuren ikke er de eneste sager, vi har samarbejdet med Lone om at få bragt i orden. Lone ejer flere grunde i området, som vi har hjulpet med at lovliggøre – sager som også blev en del af retssagen, hvor der blev uddelt flere bøder for ulovlige forhold. Vi har her valgt at fokusere på den ene og meste spektakulære af sagerne.